Les deuxième et troisième alinéas de l'article 17 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 indiquent :

• Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.

• A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

Article 1-1 de la loi du 10 Juillet 1965

En cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant, l'ensemble du statut s'applique à compter du premier transfert de propriété d'un lot.

Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot.

L'immatriculation du syndicat de copropriétaires est sans conséquence sur l'application du statut.

Règles générales :

• Le règlement de copropriété prévoit souvent dans le chapitre " administration de l'immeuble " un paragraphe du type : " La SCCV XXXXXX assumera les fonctions de syndic provisoire jusqu'à la réunion de la première assemblée générale des copropriétaires, laquelle statuera sur la nomination du syndic définitif "

• De fait, le Vendeur est le « Syndic provisoire » de la Copropriété jusqu’à la première Assemblée Générale qu’il doit organiser sous un délai de un an après la naissance de la Copropriété

• S’il ne convoque pas la première Assemblée Générale dans ce délai, un ou plusieurs Copropriétaires doivent s’adresser au Tribunal de Grande Instance pour demander la nomination d’un Administrateur provisoire

• Son mandat de « Syndic provisoire » est frappé de nullité après ce délai d’un an

Convocation de la Première Assemblée Générale :

• La date de l’Assemblée Générale sera fixée par le Vendeur ou par l’Administrateur provisoire

• L’ordre du jour sera établi par le Vendeur ou l’Administrateur provisoire

Que doivent faire les Copropriétaires ?

Règles de base :

• Rechercher eux-mêmes un Syndic

• Ne jamais prendre un Syndic du même Groupe Immobilier que le Vendeur ou le Vendeur lui-même

• Se renseigner avant l’A.G. sur le Syndic proposé par le Vendeur ( voir s’il gère d’autres Copropriétés réalisées par le Vendeur )

• Etablir des contacts entre Copropriétaires : un ou deux Copropriétaires doivent les prendre en charge ( porte à porte, téléphone, internet,…) et discuter des sujets à traiter avec tous les Copropriétaires ( internet ou réunion préalable à l’assemblée générale)

• Etablir des devis avec des prestataires de services ( se renseigner auprès des Copropriétés voisines )

• Pressentir des Conseillers Syndicaux résidants de la Copropriété

• Trouver les futurs membres du Conseil Syndical

• Récupérer les pouvoirs des Copropriétaires absents

• Constituer des majorités de vote ( attention aux types de majorités, simple, double ou absolue ,en fonction des sujets traités )

Ecrire au Vendeur une lettre en LRAR signée des Copropriétaires représentant au moins 25% des voix

• Pour demander au Vendeur la convocation de l'Assemblée générale et la mise à l’ordre du jour des sujets qui les intéressent :  
  • Présentation d’un ou plusieurs Syndics concurrents ( joindre obligatoirement les contrats ) de celui présenté par le Vendeur  
  • Date de réception des parties communes  
  • Autorisation donnée au Syndic à engager une procédure de référé envers le Vendeur si celui-ci n'a pas donné par écrit une date de livraison des parties communes  
  • Travaux non exécutés par le Vendeur et prévus dans la notice descriptive détaillée  
  • Présentation des contrats et devis des prestataires de services ( assureur, nettoyage des parties communes, ascenseur, jardinage,….)  
  • Présentation par le Vendeur de tous les dossiers D.O.E. à transmettre au Syndic qui sera nommé, ainsi que :
    • la fiche synthétique
    • l'inscription au Registre des Copropriétés
  •  Présentation du budget
  •  
  • .....

Sujets à traiter et voter obligatoirement ( 1er vote à la majorité absolue , 2ème vote à la majorité simple ) :

• Election du Syndic ( pour un an et pas plus )

• Election des Conseillers Syndicaux ( pour un an et pas plus)

• Budget de l'exercice

• Budget de l'exercice suivant

• Avance de Trésorerie

• Montant maximum d’une dépense autorisée au Syndic sans consultation du Conseil Syndical

• Autorisation données au Syndic à engager une procédure de référé envers le Vendeur si celui-ci n'a pas donné par écrit une date de livraison des parties communes

• Installation d'éléments d'équipements individuels des lots, communs à tous les Copropriétaires ( stores, portes de garage, climatiseur, ...)
• ....

Sujets à traiter obligatoirement, sans vote :

• Présentation par le Vendeur lors de l’Assemblée Générale de tous les dossiers D.O.E. de la Copropriété à transmettre au Syndic qui sera nommé

• Si les parties communes ont été livrées, fixation des dates de levée des réserves ( réserve par réserve )

• Date de dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux par le Vendeur