Remplacement du DAAF par le mandataire de gestion : légalité, droits du bailleur et obligations du locataire

Un adhérent reçoit un courrier (qui semble être un formulaire type émis par grand groupe) de la part de son syndic l'informant que son DAAF (Détecteur Avertisseur Autonome de Fumée) est défaillant et qu'en conséquence, le syndic mandate une société pour en faire le remplacement chez son locataire pour un montant, fort onéreux, de 115€ tout en stipulant "l'urgence" qu'il y a à effectuer le remplacement.

Ce copropriétaire s'estimant abusé, demande à l'ACC Sud-Ouest si le syndic en a le droit. Voici notre réponse :

Remplacement du DAAF par le mandataire de gestion : légalité, droits du bailleur et obligations du locataire

Obligation légale et qualification des travaux

Obligation d'installation du DAAF

L'article R. 142-2 du Code de la construction et de l'habitation fait peser sur le propriétaire l'obligation d'installer un détecteur avertisseur autonome de fumée (DAAF) normalisé dans chaque logement. Lors de la mise en location, le bailleur doit s'assurer du bon fonctionnement du dispositif lors de l'état des lieux d'entrée, comme l'a confirmé le TJ Bobigny, 30 avril 2025, n° 24/11361 et la CA Agen, 24 juin 2020, n° 17/01419.

Cette obligation, issue de la loi Morange (2010) et précisée par le décret n° 2015-114 du 2 février 2015, est rappelée par la revue Lexbase Droit privé, Loi « ALUR » : parution des décrets d'application et actualités jurisprudentielles.

Charge financière du remplacement

L'article R. 142-3 du Code de la construction et de l'habitation dispose que « la responsabilité de l'installation du détecteur de fumée […] incombe au propriétaire et la responsabilité de son entretien, ainsi que, si nécessaire, de son renouvellement, incombe à l'occupant du logement ».

Il en résulte une répartition claire :

Aucun texte fourni ne qualifie le remplacement d'un DAAF de « travaux urgents » au sens d'un mandat de gestion. Le caractère urgent doit donc être apprécié au cas par cas et ne saurait être présumé.

Étendue du mandat de gestion et droit d'opposition du bailleur

Limites du pouvoir du mandataire

Le mandat est défini comme l'acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir d'agir en son nom (Code civil). Le Maître de conférences HDR Philippe Grignon, dans la revue Lexbase Droit privé, À propos (libres) de la distinction entre délégation et mandat, rappelle que le mandataire n'acquiert que les prérogatives expressément prévues par le contrat.

L'article 1989 du Code civil dispose que « le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat ». Le Maître de conférences Solène Ringler, dans la revue Lexbase Droit privé, L'illicéité de la remise de fonds par un agent immobilier ne disposant pas de mandat exprès^, souligne l'exigence d'un mandat exprès pour tout acte engageant le mandant.

Ainsi, une clause générale autorisant des « travaux urgents » ne suffit pas à habiliter le mandataire à décider unilatéralement du remplacement d'un DAAF, a fortiori à un coût manifestement disproportionné (115 € pour un dispositif valant 15 à 25 €). Comme le rappelle l'ouvrage Le mandataire désigné par le propriétaire d'un bien, objet d'un bail commercial, tout acte excédant le mandat engage la responsabilité contractuelle du mandataire.

Opposition du bailleur aux travaux

Le bailleur conserve la faculté de contester les actes excédant le mandat. L'article 2000 du Code civil précise que le mandant n'est tenu d'indemniser le mandataire que des pertes non imputables à son imprudence, ce qui présuppose le respect du mandat. La TJ Paris, 22 janvier 2025, n° 22/12209 rappelle que le mandataire doit justifier de la bonne exécution de sa mission et informer le mandant de toute décision importante.

Recours du bailleur en cas d'exécution non autorisée

Responsabilité pour dépassement de mandat

Le mandataire ayant agi sans mandat exprès engage sa responsabilité contractuelle. La TJ Meaux, 2 décembre 2025, n° 25/00540²⁵ et la CA Paris, 23 octobre 2025, n° 23/08306 retiennent la responsabilité du mandataire dès lors qu'il dépasse les limites de son mandat, même en l'absence de stipulation expresse contraire. La TJ Besançon, 9 septembre 2025, n° 23/02019 juge que toute exécution non prévue constitue une faute contractuelle.