• Sur les fonds propres de l’acquéreur

• Par prêt partiel ou total proposé par le Vendeur

• Par prêt partiel ou total négocié par l’acquéreur avec un ou plusieurs organismes de financement

• Par vente d’un bien appartenant à l’acquéreur

Les Garanties acceptées par les Prêteurs :

• Le nantissement d’un portefeuille de valeurs mobilières

• Le cautionnement mutuel

• L’hypothèque

Les Assurances proposées par les Prêteurs :

• Assurance Emprunteur

• Convention AREAS pour les personnes présentant un risque aggravé de santé

Précautions

• Quel que soit le montage financier choisi par l’acquéreur, il est indispensable de le faire spécifier dans le contrat de réservation, en précisant les montants, les conditions de prêt, les organismes financiers s’il y a lieu et surtout en indiquant que :  
  • si un prêt devait être refusé après la signature du contrat de réservation, celui-ci serait annulé de fait et le dépôt de garantie serait restitué sans frais  
  • si la vente du bien servant à financer l’achat de l’appartement n’est pas réalisée, le contrat de réservation est annulé sans frais

• Vous disposez de 10 jours pour vous désister et vous rétracter sans aucune condition, sauf si la signature a eu lieu chez le Notaire

• Le délai court à partir du lendemain du jour où vous êtes censé avoir reçu le document :  

  • Remise en main propre  
  • Avis de passage pour 1ère présentation d’une LRAR  
  • Avis de passage d’un huissier  
  • Remise contre récépissé

Rétractation sans frais, avec condition, sans perte du dépôt de garantie :

• L’acte notarié de vente n’a pas été signé dans le délai indiqué dans le contrat de réservation

• L’acte notarié présente « une différence anormale » au regard du contrat de réservation  
  • prix supérieur de 5% au prix initial quelques soient les causes  
  • les conditions de financement offertes par le Vendeur sont différentes  
  • l’Acquéreur n’a pas obtenu le prêt demandé, ou le montant consenti par la Banque est inférieur de plus de 10%,  
  • les équipements prévus pour les parties communes sont substantiellement différents  
  • le logement décrit dans l’acte de vente est aussi substantiellement différent et présente une dévalorisation supérieure à 10%)

Rétractation avec frais :

• Si c’est vous qui refusez de signer l’acte définitif, sans motif légitime, vous perdrez votre dépôt de garantie.

Article L271-1 du CCH

• Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

• Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

• Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

• Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

• Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

• Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

• Tout manquement à l'obligation d'information mentionnée à l'avant-dernier alinéa est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation.

Article L271-2 du CCH

• Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L. 271-1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d'un versement à une date postérieure à l'expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.

• Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'alinéa précédent est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

• Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de dix jours.

• Est puni de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus.

  Articles extraits du site Legifrance  - Code de la Construction et de l'habitation 24 Juin 2024

Celui traitant de l'investissement locatif :

• Pour les investisseurs locatifs, le Vendeur propose souvent à l'investisseur, de prendre en charge une partie des " intérêts intercalaires " : intérêts du prêt servant à financer l'investissement pendant la durée de la construction , en échange d'un mandat de gestion du bien pendant la période d'immobilisation du bien ( durée de l'avantage fiscal ) à la revente

• Ces propositions nécessitent la rédaction de deux annexes au contrat de réservation :  
  • Avenant intérêts intercalaires  
  • Avenant mandat de gestion

Celui traitant de la modification des lots :

• Le contrat V.E.F.A. est par nature le contrat qui vous permet d’aménager les plans et les prestations des lots à vos besoins

• Les Vendeurs sont réticents aux changements car ils préfèrent l’uniformité qui améliore les marges et simplifie la gestion

• Vous devez donc prévoir de négocier un avenant définissant les possibilités qui vous sont données de modifier les plans, les prestations et les matériaux installés

Celui traitant de la rédaction du contrat de vente et des conditions de la vente :

• Le projet d'acte de vente rédigé par le Notaire du Vendeur, ne présentera pas le plus souvent certaines clauses telles que :  
  • Le planning des appels de fonds, pour que vous puissiez prévoir votre trésorerie  
  • Les pénalités de retard de livraison  
  • Les retenues de paiement pour les non-conformités à la livraison  
  • ...  

  il faut donc négocier un avenant comprenant ces clauses.

Celui traitant de "l'information de l'Acheteur" pendant toute la construction :

• En général, l'Acheteur reçoit des nouvelles concernant son bien, de la part du Vendeur , lorsque celui-ci est intéressé par :  
  • La détermination de la date de signature de l'acte de vente chez le Notaire  
  • Le paiement des appels de fonds en fonction de l'avancement des travaux de la construction  
  • La convocation pour la livraison des lots

• Cela est un peu succinct, il convient donc de négocier un avenant comportant les "Informations obligatoires" que le Vendeur doit vous communiquer dés leurs connaissances, à partir de la signature du contrat de réservation,

Si l’acquéreur négocie et obtient du Vendeur des conditions particulières, celles-ci doivent être enregistrées dans un ou plusieurs avenants au contrat de réservation

Contenu du contrat de réservation :

Les"références" des lois, articles de lois et décrets d’application du Code de la Construction et de l’Habitation :

• Loi n°67-3 du 03/01/1967 modifiée (articles L261-1 à 22),

• Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-1 à 7) " Ventes d'immeuble à construire - Section 1 Dispositions Générales

• Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-8 à 10) " Ventes d'immeuble à construire - Section 2 Réceptions et Garanties

• Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-11 à 16) " Ventes d'immeuble à construire - Section 3 Dispositions Particulières

• Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-17 à 24-1) " Ventes d'immeuble à construire - Section 4 Garanties d'achèvement et de remboursement,

• Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-25 à 33) " Ventes d'immeuble à construire - Section 5 Contrat Préliminaire,

Les " règles" régissant « le contrat de vente en l’état futur d’achèvement » :

• La formation du prix de vente du bien et de son évolution dans le temps ( ferme et définitif ou révisable, indice de révision, frais annexes à la vente )

• Le tableau des appels de fonds aux étapes d'avancement de la construction et le type de garantie ( intrinsèque ou extrinsèque )

• Les identifications du Vendeur et de l’Acquéreur, les références de l’opération immobilière, les caractéristiques du bien immobilier considéré avec un plan descriptif des lots